Оценка для государственных и муниципальных учреждений: в каких случаях она нужна и почему «на глаз» нельзя

  
Многие привыкли думать, что оценка недвижимости - это удел частных компаний и банков. Но на самом деле государственные и муниципальные учреждения обращаются к услугам оценщиков ничуть не реже, а иногда даже чаще. Речь идёт о сельсоветах, поселковых и городских администрациях, школах, больницах, детских садах, а также о любых организациях, где доля государственного или муниципального капитала превышает 50 процентов.

Почему это так важно? Потому что чиновники и бюджетники не имеют права назначать цену «на глаз». Любая операция с государственным или муниципальным имуществом - продажа, аренда, выкуп, передача - должна быть экономически обоснована. И единственный законный способ это сделать - заказать независимую оценку у профессионального оценщика, который определит рыночную стоимость объекта недвижимости.

 
Давайте разберём самые частые случаи, когда госучреждениям и юридическим лицам с долей госкапитала требуется отчёт оценщика.

1. Для определения начальной цены торгов (аукционов)
Когда администрация или сельсовет решает продать муниципальное имущество (здание, помещение, земельный участок), нельзя просто выставить цену «как сосед». Закон требует провести торги, а для этого нужно заранее определить начальную цену аукциона. Именно её рассчитывает независимый оценщик.

Без профессионального отчёта торги могут признать недействительными - а это потеря времени, репутации и бюджетных средств.

Пример: сельсовет выставляет на продажу старое здание почты. Оценщик определяет рыночную стоимость, и эта цифра становится стартовой ценой на аукционе. Если кто-то предложит больше - отлично, бюджет получит дополнительные средства.

2. Для определения выкупной стоимости (приватизация и продажа)
Иногда муниципальное имущество продают не через торги, а по прямому договору - например, арендатор, который много лет пользовался помещением, хочет его выкупить. В этом случае тоже нужна оценка выкупной стоимости.

Такая ситуация часто возникает с магазинами, мастерскими, складскими помещениями, которые арендуют малые предприниматели.

 Оценщик рассчитывает рыночную цену на текущий момент - и именно столько арендатор платит за выкуп.

Важно: занижать или завышать цену незаконно. Только профессиональная оценка защищает интересы и государства, и добросовестного арендатора.

3. Для заключения договоров аренды (расчёт ежемесячной платы)
Когда муниципалитет сдаёт в аренду помещение, магазин, склад или даже часть здания, возникает вопрос: сколько платить каждый месяц? Просто «договориться» с чиновником нельзя - ставка должна быть экономически обоснованной.

Оценщик определяет рыночную величину арендной платы, и уже на её основе составляется договор. Это касается и аренды, и субаренды, когда арендатор временно передаёт помещение третьему лицу.

Пример: администрация сдаёт пустующее помещение под кафе. Оценщик смотрит на расположение, состояние, спрос в районе и называет справедливую цифру. Бюджет получает свои деньги, а арендатор не переплачивает.

4. Для определения размера компенсации при аварийном жилье
Отдельная и очень болезненная тема - расселение аварийных домов. Когда здание признают непригодным для проживания, жильцам полагается компенсация за изымаемое жильё. Но сколько именно? Ответ даёт оценка.

Оценщик определяет рыночную стоимость квартиры или дома на момент изъятия. Именно эту сумму государство обязано выплатить собственнику (или предоставить равноценное жильё). Без отчёта оценщика ни суд, ни прокуратура не примут решение в пользу администрации.

Пример: многоквартирный дом признали аварийным. Оценщик рассчитывает стоимость каждой квартиры - с учётом площади, состояния, этажа, инфраструктуры. Жители получают справедливую компенсацию, а администрация - законное основание для расселения.

5. Для других случаев

Помимо перечисленного, оценка для госучреждений может потребоваться:

• при передаче имущества из федеральной собственности в муниципальную (и наоборот);
• при внесении недвижимости в уставный капитал государственного предприятия;
• при переоценке основных средств (для бухгалтерского учёта);
• при списании объектов недвижимости;
• при страховании муниципального имущества;
• при судебных спорах о стоимости недвижимости.

Почему нельзя обойтись без профессионального оценщика?

Закон строг: Федеральный закон № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» обязывает проводить независимую оценку во всех случаях, когда в сделке участвует государство или муниципалитет. Нарушение грозит:

• признанием сделки (аукциона, аренды, выкупа) недействительной;
• наложением штрафов на должностных лиц;
• потерей времени и судебными исками;
• претензиями со стороны контролирующих органов (Счётная палата, прокуратура, ФАС).

Экономия на оценщике в итоге обходится в десятки раз дороже.

Центр оценки, экспертизы и недвижимости в городе Керчь профессионально занимается оценкой для государственных и муниципальных учреждений. У нас большой опыт работы с сельсоветами, администрациями, федеральными и республиканскими организациями. Мы подготовим отчёт, который полностью соответствует 135-ФЗ, пройдёт любую проверку и станет законным основанием для проведения торгов, заключения договора аренды, выкупа или выплаты компенсации. Работаем быстро, точно и с полной ответственностью за результат.

 Обращайтесь - мы поможем вам соблюсти закон и сделать всё правильно.

Реклама: Оценщик Ляхнова Е. И., ИНН 911110909930